La gestion des charges en copropriété s’avère être un défi de taille, essentiel à la bonne marche de l’immeuble. C’est dans cette optique que nous vous proposons un éclairage sur l’établissement d’une clé de répartition pour les parties communes à usage restreint, objet d’exception dans votre déclaration de copropriété. Une gestion rigoureuse et transparente de ces charges est primordiale pour assurer l’équité entre copropriétaires, tout en s’appuyant sur des outils tels que le registre des parties privatives.
En plein essor au Québec, les constructions de copropriétés se diversifient, répondant à un éventail de besoins avec des offres alliant accessibilité et raffinement. Ces complexes résidentiels regroupent des logements variés, certains dotés de vastes terrasses, de généreuses baies vitrées, de parkings dédiés et d’autres commodités exclusives, tandis que d’autres, plus modestes, en sont dépourvus. L’évaluation des fonds de prévoyance permet d’anticiper les dépenses liées à l’entretien de ces infrastructures, garantissant ainsi une gestion financière saine et pérenne.
Ces logements privilégiés, jouissant de droits exclusifs sur certaines parties communes, se voient généralement attribuer une quote-part ajustée à leur part de propriété. Néanmoins, face à des frais d’entretien et de rénovation conséquents de ces aires communes, la déclaration de copropriété peut stipuler une répartition des charges modifiée pour les gros travaux et le renouvellement des parties communes à usage restreint.
Il est crucial de déterminer si de telles dispositions sont mentionnées dans votre déclaration de copropriété, ce qui implique une compréhension des principes fondamentaux régissant la répartition des charges.
Les charges communes englobent les dépenses liées à la vie en copropriété et à la gestion de l’immeuble, incluant le fonds de prévoyance. Ces charges se déclinent en plusieurs catégories :
- Les charges communes générales concernent tous les copropriétaires et couvrent l’administration, l’entretien et la conservation des espaces partagés. Elles sont réparties selon la valeur relative de chaque lot.
- Les charges communes particulières touchent seulement certains copropriétaires et se rapportent aux dépenses spécifiées dans la déclaration de copropriété, incluant l’entretien et les réparations courantes des parties communes à usage restreint, conformément à l’article 1064 du C.c.Q.
- Les charges liées au fonds de prévoyance visent à financer les travaux majeurs éligibles, réparties entre tous les copropriétaires en fonction de la valeur relative de leur lot, compte tenu de l’impératif de conservation de l’immeuble incombant au syndicat.
L’établissement d’une clé de répartition s’impose quand la déclaration de copropriété préconise une méthode de répartition spécifique pour certaines charges. Plusieurs interrogations émergent alors :
- Cette méthode concerne-t-elle un sous-groupe de copropriétaires ?
- L’importance des charges justifie-t-elle l’élaboration d’une répartition détaillée ?
- La déclaration prévoit-elle que ces charges soient prélevées directement sur les fonds du syndicat ?
Un « oui » à ces questions suggère fortement la mise en place d’une clé de répartition pour fluidifier le calcul des contributions.
Prenons l’exemple concret d’une copropriété de 20 appartements devant répartir les contributions au fonds de prévoyance, incluant 10 parkings extérieurs soumis à une répartition spécifique comme l’indique la déclaration de copropriété.
Supposons qu’une étude du fonds de prévoyance ait été menée pour cet immeuble et que des recommandations aient été adressées au Conseil d’Administration.
Répartition financière des charges de copropriété et fonds de prévoyance : décryptage et mise en œuvre
Au cœur de la gestion rigoureuse d’une copropriété résident l’évaluation et la répartition judicieuses des charges financières. Pour les dix copropriétaires partageant des stationnements extérieurs, le montant s’élève à 100 000 dollars. Lorsqu’on englobe toutes les parties communes, la somme atteint 900 000 dollars. Quant au fonds de prévoyance, un million de dollars est projeté, avec une cotisation annuelle recommandée de 10 000 dollars pour embrasser l’ensemble des dépenses énoncées.
Premièrement, il convient d’agréger les coûts, différenciant ceux partagés par l’ensemble des copropriétaires et ceux spécifiques à certains, comme les détenteurs de stationnements. Ici, le calcul révèle 900 000 dollars pour l’ensemble et 100 000 dollars pour le groupe spécifié.
Deuxièmement, on détermine la proportion relative de chaque total. Sur le million prévu, 90% des coûts concernent l’ensemble des copropriétaires et 10% ceux avec stationnements.
Troisièmement, la répartition des charges générales s’opère. Avec 90% des coûts totaux, soit 9 000 dollars, attribués aux charges communes générales, on répartit ce montant entre tous les copropriétaires selon la valeur de leurs parts respectives.
Quatrièmement, la répartition des charges spécifiques s’applique. Pour les copropriétaires de stationnements, ce sont 1 000 dollars qui seront répartis, représentant 100 dollars par propriétaire.
Qui est à même de calculer cette clé de répartition ? Plusieurs démarches sont à envisager, incluant potentiellement l’expertise d’un notaire pour interpréter la déclaration de copropriété, ainsi que l’intervention d’un professionnel pour évaluer les coûts des travaux. Avec ces données, le conseil d’administration ou le gestionnaire sera en mesure d’établir une répartition équitable.
Notez que la clé de répartition est un outil évolutif et approximatif. Il est donc crucial de conserver les justificatifs ayant servi à son élaboration.
