La vie en copropriété séduit de plus en plus au cœur du Québec. Hier, la maison de banlieue était reine; aujourd’hui, les appartements partagés ont la cote.
Acquérir un condo, c’est entrer dans la copropriété. On y est à la fois maître de son logis et partenaire d’un ensemble plus vaste: l’édifice, son infrastructure, le foncier, selon sa part définie dans la déclaration de copropriété. Celle-ci impose aussi la contribution à la maintenance des lieux. Pour veiller à la bonne marche de cette copropriété, des administrateurs sont élus parmi les copropriétaires.
S’attaquer à la compréhension de la copropriété et à ses chantiers nécessite de saisir l’importance de l’entretien des aires communes – entrées, couloirs, escaliers, jardins, piscine, ascenseur… Le syndicat de copropriété, guide désigné par la déclaration de copropriété, prend en charge cette maintenance.
Au-delà, il y a les secteurs à usage limité et même, parfois, les espaces privés où le syndicat peut devoir intervenir. Avant même l’application du règlement, le fonds de prévoyance et le carnet d’entretien se révèlent cruciaux pour gérer ces attributions.
Pour préserver l’édifice et maintenir les parties communes, ou pour des travaux d’intérêt collectif, le syndicat doit informer les copropriétaires et peut requérir l’accès aux unités privées, dans le cadre des conditions stipulées par l’article 1066 du Code civil du Québec.
Engager des travaux en copropriété exige réflexion et rigueur: déterminer les nécessités, élaborer des plans et devis, solliciter l’avis des administrateurs, parfois soumettre au vote en assemblée selon l’ampleur des travaux, financer, exécuter, suivre et entretenir ces chantiers sont quelques-unes des étapes clés.
La préparation rigoureuse, la communication transparente et la gestion méthodique sont essentielles pour que ces travaux se déroulent sans heurts, dans le respect des droits de chaque copropriétaire.
Concernant la déclaration de copropriété et les travaux, voici les points de conformité à observer :
- Nature des travaux
- Approbation et décision relative aux travaux
- Observance des normes et réglementations en vigueur
- Répartition des frais
- Surveillance et suivi des chantiers
Le syndicat veille à la conformité des travaux avec les règlements de l’immeuble, qui précisent l’emploi des espaces partagés et privés ainsi que les modalités d’exécution des travaux.
Des autorisations municipales peuvent être requises pour certains travaux, comme un permis de construction ou un certificat d’autorisation en cas d’impact sur l’aspect extérieur de l’édifice. Les normes techniques et de sécurité sont impératives, y compris le respect du code de construction du Québec et de la règlementation en matière de sécurité incendie et d’efficacité énergétique.
Les copropriétaires, en se conformant aux normes et en s’assurant que les travaux sont réglementaires, garantissent une gestion sereine et performante. Ainsi, ils sauvegardent les intérêts collectifs et maintiennent l’intégrité structurelle de l’édifice.
Le conseil syndical, responsable de l’administration et de la préservation de l’immeuble, dicte la conduite des travaux. La déclaration de copropriété encadre ses actions, variant selon la nature des interventions.
Les interventions se répartissent ainsi :
- Maintenance régulière : nécessités de conservation.
- Valorisation de l’actif : ajouts bénéfiques (exemple : points de recharge).
- Préservation de l’état : interventions essentielles (exemple : toiture).
- Urgences : préventions de risques immédiats.
Néanmoins, les projets de transformation ou d’amélioration des parties communes requièrent l’aval de l’assemblée des copropriétaires, avec un quorum de 75 % des voix, conformément à l’article 1097 du Code civil du Québec.
Le syndicat a pour mission d’appliquer les objectifs du conseil, veillant sur la gestion des espaces mutualisés, la protection des droits afférents à l’immeuble ou à la copropriété et toutes actions d’intérêt collectif.
Concernant les rénovations privatives, le copropriétaire jouit d’une certaine autonomie, tant que l’intégrité de l’immeuble n’est pas mise en jeu et que les règlements de copropriété sont respectés. Toutefois, les modifications affectant l’enveloppe ou la structure requièrent une permission. Selon l’article 1075 du Code civil du Québec, une autorisation syndicale est impérative pour les travaux impactant les parties communes ou la structure. De surcroît, des règles spécifiques peuvent s’appliquer même pour des travaux internes.
Avant tout projet, il est conseillé de consulter la déclaration de copropriété et le règlement interne pour s’assurer de sa conformité.
En cas de travaux non approuvés, le conseil a le devoir d’agir, pouvant aller jusqu’à l’envoi d’une mise en demeure aux contrevenants. Pour prévenir les conflits, les administrateurs communiquent les normes relatives aux interventions privatives et fournissent guides et formulaires d’autorisation.
Le financement des travaux au sein d’une copropriété requiert une orchestration minutieuse et une gestion financière rigoureuse, étant donné la pluralité des parties prenantes. Les copropriétaires doivent s’accorder sur les modalités de financement, qu’il s’agisse de rénovations dans les appartements privés ou d’améliorations des espaces partagés.
En ce qui concerne les espaces personnels, chaque propriétaire finance ses propres travaux. Cela couvre tout, de la rénovation intérieure au remplacement des installations électriques dédiées à son lot. La responsabilité financière lui incombe entièrement.
Lorsqu’il est question des parties communes, la toiture, les façades, l’escalier ou encore les ascenseurs requièrent une attention collective. Les travaux qui ne bénéficient qu’à une poignée de copropriétaires, tels qu’une terrasse desservant un nombre limité d’appartements, sont également pris en compte. La loi 16 a établi des directives claires quant au partage des frais pour ces zones à usage restreint, conformément à l’article 1064 du Code civil du Québec. Ainsi, les copropriétaires exclusifs doivent assumer les frais de maintenance et de réparation mineure, à moins que la déclaration de copropriété n’en dispose autrement.
Pour les grosses réparations ou les remplacements, ces coûts incombent principalement au syndicat des copropriétaires. Toutefois, la contribution spécifique du copropriétaire concerné peut varier selon la déclaration de copropriété. En l’absence de directives spécifiques, les dépenses sont réparties entre tous, généralement en fonction de leur part relative dans l’immeuble.
Le fonds de prévoyance immobilier s’avère indispensable dans ce contexte financier. Il permet d’amortir les coûts des travaux d’envergure et atténue l’impact financier immédiat pour les copropriétaires. Ce fonds, nourri par des contributions régulières, est dédié exclusivement aux grosses réparations et remplacements des parties communes.
Lorsque le fonds de prévoyance ne suffit pas, des cotisations spéciales peuvent être sollicitées pour faire face à des dépenses imprévues ou des travaux urgents.
La prise de décision au sein du syndicat repose sur un principe démocratique et le quorum est primordial pour la validité des décisions, qu’elles soient issues de l’assemblée générale ou du conseil d’administration. Le président, le secrétaire et le trésorier, bien que membres égaux du conseil, ont des prérogatives distinctes : direction et convocation des réunions pour le président, rédaction des procès-verbaux et gestion des documents pour le secrétaire, et surveillance des finances pour le trésorier. Ces rôles sont essentiels pour une gestion efficace et transparente de la copropriété.
